Pocos saben que el terreno donde hoy se encuentra el impresionante Centro Comercial Plaza Lima Sur, en el distrito de Chorrillos, pertenece al Ejército Peruano. En algún tiempo ahí se ubicó su Bazar Central, hasta el año 1992 en que decidieron alquilarlo a la empresa E.Wong para que opere su entonces novel creación: Hipermercados Metro. Quince años después Wong y Metro fueron vendidas a la empresa chilena Cencosud.  

Pocos saben, además, que esta empresa no le paga un sol de alquiler a nuestro Ejército desde hace casi tres años, y, este, bien gracias.

Cencosud encontró en este terreno de 116,500.29 m2, una auténtica mina de dinero. Aquel contrato inicial de arrendamiento fue pactado por una suma irrisoria (30 mil dólares aproximadamente) comparada con el valor comercial del mismo, y por ello fue objeto de varias renegociaciones. Dichas renegociaciones eran anunciadas con bombos y platillos dentro del Ejército, pero se convertían en una extensión de tiempo del contrato en lugar de significar un avance sustancial de las condiciones.

Es así que en el año 1998 y posteriormente en el 2005, se firma un nuevo contrato y una adenda, respectivamente. Sin embargo, el incremento económico producto de ambas renegociaciones era ínfimo. “Siempre sucedía algo, pero nunca se llegaba a un monto favorable para el Ejército. Pudieron haberse mejorado las condiciones pero no se mejoró nada, se sentaron a la mesa y solo se firmó por 30 años más y se agregó 20 mil dólares al derecho de uso del terreno. Debieron haberse hecho cálculos más sinceros y técnicos sobre el tema”, nos dice una fuente del Ejército que, además, investigó el tema de cerca dado su cargo en aquel entonces.

Sucede que para este tipo de arriendos comerciales, no solo se emplea un monto fijo mensual sino que se determina un precio base y una variable que es el porcentaje de las ventas directas del establecimiento. El monto que resulte mayor en el período de un mes, es el que debe pagar el arrendador.

Hasta ese momento, el precio base era de S/ 182,000, el monto variable era del 1,75% de cada bien que vendía Metro más el 1% del grifo ubicado en la parte de afuera. El pago mensual entonces oscilaba entre los 250,000 a 300,000 soles, teniendo en cuenta que el 1.75% de las ventas solamente de Metro daban un monto mayor que el precio base pactado.

Pero Cencosud cambia el concepto de “Hipermercado donde encuentras de todo” y más bien reduce Metro a la venta menor. Lo manda para un costado y empieza a colocar locales para subarrendarlos a otras empresas, cine, patio de comida, calzado, bancos, etcétera. Construye además las llamadas tiendas ancla, para alquilarlas a Ripley, Maestro y otras. El concepto de hipermercado había sido remplazado por el de “mall”, la maquinaria empezaba a volar y, obviamente, el valor comercial del terreno también se dispara. Pero el alquiler seguía siendo el mismo.  

“Ellos aducían que solamente le respondían al Ejército por el alquiler de Metro y que todo lo demás eran contratos privados de los que ellos no tenían por qué rendir cuenta. No había ningún acceso a los contratos con Ripley, Maestro Home Center, Cineplanet, bancos, tiendas, gimnasio y todos los establecimientos alquilados, porque eran contratos privados, según ellos. Nunca quisieron decir a cuánto sub arrendaban. Eran ingresos no declarados. Pagaban por Metro y cobran por todos y seguían abriendo tiendas para alquilar”, señala la misma fuente. Si bien es cierto el contrato permitía sub arriendos, estos debían ser declarados para hacer el cálculo y de acuerdo a eso pagar el alquiler, cosa que no se hacía.

Para mayor confusión, Cencosud hereda una modalidad de pedir que vaya un representante del Ejército a verificar una por una las cajas de vouchers que emitía Metro mensualmente, como para cumplir con la supervisión de ingresos y deducir ese 1,75% de cada compra. Toda una burla. “Tú veías a un teniente hurgando en cajas sobre cajas e intentando calcular el porcentaje de cada producto vendido. Era absurdo”, detalla.

En 2010, la empresa auditora “Sandoval Aliaga” es contratada para investigar lo que venía ocurriendo en este local comercial y su conclusión fue que el Ejército dejó de percibir, solo en el período auditado, un monto de S/ 1’441,439.60. Una barbaridad de plata solo como muestra. En el mismo año, según información de Cencosud de Chile, este establecimiento tenía un millón de visitantes y vendió US$ 189,5 millones de dólares. Era evidente que nos estaban viendo las caras de sonsos y esto tenía que cambiar pronto.

En 2012, el general Víctor Ripalda toma el toro por las astas y decide sentarse a renegociar en serio. En vista de que las anteriores renegociaciones a cargo del personal militar no fueron para nada satisfactorias, esta vez dispone la contratación de un equipo privado de alto nivel presidido por el general de brigada Oscar Reto, los abogados Aníbal Quiroga, Shoschana Zusman, Daniel Abusada, Gonzalo Ansola y el coronel Jorge Torres. Un equipo técnico a la altura de las circunstancias. Se había vuelto ya un caso de interés prioritario. 

Luego de varias cartas notariales explicando la necesidad de la renegociación y con advertencias de resolución de contrato, logran sentar en la mesa a Cencosud. Al frente tenían a los directivos Miguel Moreyra y Eduardo Veramendi, encabezados por Mario Campodónico, quienes no estaban dispuestos a soltar a la gallina de los huevos de oro.

El duelo no demoró mucho. El comparativo técnico del valor comercial del terreno contra lo que había estado percibiendo el Ejército, era abrumador y contundente a favor de este. Cencosud acepta pagar un precio base de S/ 1’600,000 mensuales o el 2% de las ventas que realice Metro, el monto que resulte mayor. A eso deberían sumarle el 17% del sub arriendo de los locales fuera de la tienda Metro y el 20% del alquiler de espacios dentro de Metro. Sólo el incremento del precio base significaba un 879% comparado con el anterior, pero la expectativa de cobro de los variables es muchísimo mayor.

Además, se extendió el contrato a 45 años, donde el precio base se incrementaría progresivamente a S/ 2 millones los segundos 15 años y a S/ 2.5 millones en el tramo final. No solo eso. Trimestralmente Cencosud debía pagar a una empresa auditora de primer nivel (Ernst and Young, PwC o una similar) para que haga la verificación de las ventas efectuadas por Metro bajo cualquier medio de pago y la supervisión de todas las tiendas que funcionen en el terreno y que sub arriende Cencosud. Ya nada de que venga el teniente con su lapicero y calculadora a chequear los voucher, eso era cosa del pasado.

Por último, en vista del evidente perjuicio económico que había sufrido el Ejército durante todos estos años, Cencosud acepta pagar una indemnización inmediata de 6 millones de soles, como para olvidarnos del pasado, total somos amigos. Ellos adelantan tres meses de alquiler en cuanto al precio base y con eso se cerraba la renegociación. Cabe señalar que, luego de los tres meses, Cencosud adelantó otros tres meses más de pago, con los montos pactados en la renegociación.

El acuerdo debía correr desde el 1° de enero del 2013 y se plasma con la firma de un documento que es denominado Memorándum de entendimiento y anexo (Mou), el cual fue elevado a Escritura Pública N° 153 que luego se transcribió en el Testimonio Notarial con Kardex N° 6529-13 en la notaría José Alejandro Ochoa López. Dicho documento debía copiarse ya en formato de un nuevo contrato, no adenda, a celebrarse entre el Ejército Peruano y Cencosud Retail Perú S.A. Un trámite netamente administrativo que debía hacer el Ministerio de Defensa y para ello tenía seis meses de plazo.

El Ministerio de Defensa, con Pedro Cateriano como ministro, debía elaborar el contrato y emitirlo a través de una Resolución Ministerial, pero comienza a poner extrañas trabas al asunto. Primero, busca que los contratos de esa naturaleza debían ser aprobados por el Congreso de la República, lo cual resulta inaudito y la crítica interna lo hizo retroceder de estas intenciones por absurdas. Emite luego una directiva que contenía una serie de candados, como que la Superintendencia de Bienes Nacionales debía dar autorización o que tenía que elevarse el documento para que ex dependencias del Ministerio de Defensa dieran opinión sobre el tema. Y la más grave, reduce el tope de plazo de alquileres que era de 50 a 30 años, aún sabiendo que la renegociación había sido hecha sobre la base de 45 años.  

Toda ello generaba demora y afectó el Mou. Sin embargo, el Ejército y Cencosud se adecúa a los plazos, logrando una extensión a sola firma del vencimiento del contrato. Esto, sin tocar las condiciones pactadas. Luego de tantas largas, el Ministerio de Defensa por fin emite la resolución aprobando la firma del contrato. “En ese momento se le convoca a Cencosud para celebrar la firma del contrato y sencillamente Cencosud nos apaga el teléfono, corta la comunicación, nunca más volvió a contestar un correo electrónico y pese a que se le enviaron cartas simples y notariales firmadas por el comandante general del Ejército, nunca las contestaron”, nos detalla la fuente.

Es así que, sin contrato firmado, Cencosud sencillamente no volvió a pagar ni un sol de alquiler. Al señor Campodónico lo hemos buscado en su oficina y nos envió a la empresa Master Comunication, la cual trabaja en su imagen empresarial. A ella le alcanzamos un pliego de 11 preguntas puntuales sobre este tema, pidiéndole pruebas de los pagos al Ejército efectuados durante los últimos años, las cancelaciones a la empresa auditora y los resultados del trabajo de la misma (habida cuenta que debían ser auditorías trimestrales ya deberíamos tener por lo menos 12), entre otras dudas. Ella ha respondido mediante un escueto comunicado.

En él reconocen tácitamente que no han efectuado los pagos por el simple hecho de que, a través de cartas, han solicitado al Ejército Peruano el envío de las facturas correspondientes pero no se las enviaron. Es decir, como el Ejército no les manda las facturas, sencillamente no pagan nada y listo. En otro punto del mismo comunicado, reconocen el acuerdo extrajudicial plasmado en el Mou, aduciendo que lo han cumplido a cabalidad pero no se entiende cómo o en qué extremo, si es que el Ejército no ha recibido un sol en los 35 últimos meses ni conoce resultados de auditoría alguna.

Por su parte, el Ejército nos recibió en el Pentagonito, representado por el general Orlando Herrera y el teniente coronel Jaime Viera, a nombre del actual comandante general Luis Ramos Hume. “Recién el mes pasado hay unas conversaciones bastante positivas de ambas partes para poder establecer un contrato que beneficie sobre todo a ambas partes y a la institución. En el 2013 se hizo un Mou, pero hubo una demora por situaciones administrativas ajenas a nuestra voluntad y a la de Cencosud, que retrasó la firma de este acuerdo. Lo que está ocurriendo es que hemos tomado contacto con Cencosud para reformular las condiciones contractuales y ellos lo han visto de una forma muy positiva y vamos a empezar estas conversaciones”, sostiene Herrera.  

No se entiende y él tampoco sabe a qué condiciones se refiere, puesto que afirma que dichas condiciones de mejora van a venir por parte de Cencosud. “Toda firma de un contrato es por buena fe. Acá la buena fe de ambas partes este año se ha visto por conveniente ver unas mejoras a las condiciones de este contrato y se ha puesto en conocimiento de la empresa Cencosud, que fueron muy bien vista por ellos. Ellos nos van a hacer una propuesta”. O sea, Herrera supone que Cencosud va a presentar una propuesta que mejore las condiciones económicas del Ejército, no puede haber algo más inocente que eso.

Ahora, esta versión de una supuesta renegociación difiere completamente de lo expresado por Cencosud en su comunicado. Más allá de eso, el tema puntual es la cobranza de los últimos 3 años y por qué aun no hay contrato. Es decir, no se ha cobrado, no se ha firmado contrato y Ramos Hume ya quiere renegociar nuevamente pero tampoco saben cómo ni en qué aspecto ¿Cuál es el afán?

Viera, por su parte, habla de las auditorías y explica la demora en la firma. “Depende del comando de aquella época que aplique las auditorias contempladas en el contrato primigenio. Esas mejoras están supeditadas a la auditoría que se realice. Se tenía que firmar el contrato, que no se firma por problemas administrativos. Uno de ellos fue la autorización al Ejército, cambios de comando y otros. También Cencosud tuvo problemas administrativos y eso fue dilatando el tiempo”, sostiene.

¿Cencosud con problemas administrativos? Eso, sencillamente no lo sabíamos. A su vez, Viera responsabiliza al Ministerio de Defensa de las demoras. “Ha habido diversas comunicaciones pero nunca vi que Cencosud comunique que por no haberse firmado el contrato quedaba sin efecto. Nosotros queríamos que ellos aprobaran el contrato para poderlo firmar. Un detenimiento largo hubo en Defensa, porque esa resolución que autoriza la firma del contrato viene de Defensa. Las comunicaciones era ¿ya firmó Defensa? Todavía no firmó. ¿Cuándo firma Defensa? Todavía no sabemos”, explica.

Herrera además añade: “En estos momentos ya no podemos retroceder en el tiempo. El comandante general Ramos (Hume) ha tomado las cosas directamente con la sede central de Cencosud para poner orden, firmar el contrato, ver las mejoras y el reconocimiento de deuda pendiente. Ha habido muchos problemas administrativos, el cambio de los diferentes comandos (5 en total desde el 2013) ha ido dilatando la firma del contrato. Lo más importante es que hay mejoras en las condiciones del contrato de aquí para adelante, sin dejar de lado lo que ha sucedido todos estos años. No te puedo decir cuáles son los términos ni montos de la deuda, porque eso todavía no lo tenemos porque es parte de la renegociación. Creemos que si se va a firmar un contrato y si se puede mejorar, lo firmamos con la mejora de las condiciones. No ha habido cartas de cobranzas. No las hubo”, reconoce Herrera.

El ex Ministro de Defensa y actual PCM Pedro Cateriano tiene que dar muchas explicaciones al respecto. Y más aún, el actual ministro de Defensa Jakke Valakivi Álvarez, en la época de Cateriano era vice ministro, con lo cual tampoco puede excusar desconocimiento del tema. El monto de pérdida calculado es de un mínimo de 57 millones de soles ó el porcentaje de ventas de Metro, que por su crecimiento se entiende que debe ser mayor. Además está el porcentaje de alquiler del más de centenar de establecimientos dentro y fuera de Metro. El cálculo supera largamente los S/ 80 millones y fácilmente podría llegar a más, según un economista especialista en supermercados.  

Es de no creer la dejadez del ejército para no cobrar, para dejarse ver la cara, para claudicar en su obligación de salvaguardar los intereses de su propia institución. Lo mismo que el Ministerio de Defensa, enredado en su burocracia en el mejor de los casos, ha permitido este vejamen a nuestros intereses. Entre tanto, ese monstruo comercial de Chorrillos sigue facturando y llenando los bolsillos de los chilenos, a costas de un territorio que pertenece precisamente a los encargados de nuestra defensa nacional, a quienes a todas luces han agarrado de cholitos. Es una verdadera vergüenza lo que está ocurriendo, las sanciones deben ser drásticas y las responsabilidades, asumidas en toda su magnitud.